연방타임즈 = 이효주 기자 | 이지스자산운용은 이같은 전망을 담은 '미국 상업용 부동산 신용 위험'(US CRE Credit Risk) 진단 보고서를 발표했다고 8일 밝혔다. 보고서에 따르면 지난해 말 기준 미국 상업용 부동산 총대출잔액은 20조달러 수준으로 2024~2026년 만기도래 예정 대출은 약 1조8600만달러로 추정된다. 2019~2021년 실행된 저금리 변동금리 구조 대출이 60%를 차지해 현재 높은 금리에 따른 재융자 부담이 가중될 것으로 보인다. 보고서에 따르면 2023년 말 기준 미국 상업용 부동산 총대출잔액은 20조 달러 수준으로, 2024~2026년 만기도래 예정 대출은 약 1조8600만 달러로 추정된다. 특히 2019~2021년 실행된 저금리 변동금리 구조 대출이 60%를 차지해 현재 높은 금리에 따른 재융자(리파이낸싱, Refinancing) 부담이 가중될 것으로 보인다. 상업용 부동산(CRE) 중에 대출이 연체된 부실자산 규모는 860억 달러 수준이다. 이 중 약 20%는 대주가 강제 집행으로 소유권을 받은 압류 상태다. 부실자산 섹터별로는 오피스가 41%로 가장 큰 비중을 차지했다. 이자가 연체되기 시작한 잠재적 부실자산 중에는
연방타임즈 = 이효주 기자 | 지난해 급격히 위축됐던 거래 시장이 올해 1분기 소폭 회복하면서 서울 곳곳에서 4월 최고가 경신 소식이 이어졌다. 한동안 약세를 보인 강북지역에서도 4월 최고가 경신 단지가 나오며 눈길을 끈다. 7일 직방이 국토교통부 실거래가 공개자료를 기준으로 서울 아파트 매매가격을 분석한 결과 4월 매매 중 최고가 경신 거래가 3월과 비교해 가장 크게 증가한 지역은 성북구로 나타났다. 다음 중랑구, 영등포구 순으로 3월과 비교해 최고가 거래가 늘었다. 신생아특례대출 등 저리대출을 활용한 거래 영향으로 한동안 거래가 주춤했던 단지에서 거래소식과 함께 최고가를 경신한 것으로 분석된다. 지역별로 3월 대비 4월 최고가 거래가 많이 증가한 지역은 △성북구(3월 4건→4월 12건, 300%) △중랑구 (3월 6건→4월 10건, 167%) △영등포구(3월 10건→4월 14건, 140%) △노원구(3월 6건→4월 8건, 133%) 순으로 나타났다. 개별 최고가 단지를 살펴보면 성북구 정릉동 청구 아파트 전용면적 83㎡가 2019년 10월 3억2500만원에 거래된 이후 지난달 5억8000만원에 거래되며 신고가 기록을 썼다. 소단지로 매물이나 거래가 뜸한
연방타임즈 = 이효주 기자 | 올해 들어 50억원 이상 초고가 아파트의 거래가 활발한 것으로 나타났다. 고금리 등으로 부동산 경기 침체는 이어지고 있지만 초고가 주택의 거래는 사뭇 다른 모습이다. 6일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 지난 1~4월 전국 50억원 이상 아파트 거래 건수는 총 61건으로, 작년 동기(34건) 대비 79.4% 증가했다. 직전 4개월인 지난해 9~12월(51건)과 비교해도 19.6% 늘었다. 특히 1~4월 90억원 이상에 거래된 건수는 총 11건에 달한 가운데 이 중 2건은 거래가가 100억원을 넘었다. 아울러 올해 초고가 아파트 거래는 건수도 많지만 금액대 역시 더 높아진 것으로 분석된다. 90억원 이상 아파트 거래 건수는 작년 한 해 총 14건이었지만 올해는 4월까지 벌써 11건에 달했다. 올해 1월 서울 용산구 한남동과 성동구 성수동, 강남구 삼성동 등에서 4건이 성사된 데 이어 2월에는 한남동 한남더힐과 나인원한남 등에서 모두 3건이 95억5000만 원~99억5000만 원에 계약됐다. 3월에는 서울 강남구 압구정동 현대7차아파트가 115억 원에 거래됐다. 지난달에는 한남동 나인원한남 전용면적 244㎡가 120억 원에 손
연방타임즈 = 이효주 기자 | 오는 7일부터 8일까지 2일간 온비드를 통해 1061억원 규모의 압류재산 830건을 공매한다고 3일 밝혔다. 압류재산 공매는 세무서 및 지방자치단체 등 공공기관이 국세, 지방세 등의 체납세액 징수를 위해 압류한 재산을 캠코를 통해 매각하는 행정절차다. 이번 매각 대상은 부동산 723건, 동산 107건이다. 임야 등 토지가 542건으로 가장 많은 비중을 차지한다. 또한 아파트, 주택 등 주거용 건물도 서울, 경기 등 수도권 소재 물건 54건을 포함해 총 102건이 공매된다. 국유부동산은 소유권이 국가에 있어 근저당, 임대차 등 권리관계가 복잡하지 않고, 믿고 사용할 수 있다는 장점이 있다. 이번 공개 입찰에는 경작용 토지, 주거용 건물 등 다양한 신규 물건 92건과 최초 대부/매각 예정가보다 저렴한 물건 132건이 포함돼 있고, 9일 오전 9시 30분 개찰 예정이다. 입찰에 참여하기 전, 온비드 홈페이지에 회원가입 후 공인인증기관으로부터 전자입찰용(범용) 공동인증서를 발급받아 온비드에 등록해야 한다. 부동산 형태, 위치 등 현황을 사전에 확인하는 것이 좋으며, 각 부동산의 행위 제한 등 상세 이용 조건을 고려해야 한다. 캠코는 2
연방타임즈 = 이효주 기자 | 총선 이후 부동산 시장이 규제 완화 동력이 줄어들며 실수요자 중심으로 확대될 것으로 전망됐다. 2일 NH투자증권은 ‘2024년 하반기 부동산 시장전망_선거는 종료, 똘똘한 한 채는 계속’ 보고서를 통해 이같이 전망했다. NH투자증권은 올해 1분기 부동산 시장이 전국적으로 약세 흐름을 보이는 가운데 지방과 수도권 간 격차가 나타났다고 진단했다. 이어 임대차시장은 매매시장보다 빠른 속도로 회복세를 보이고 있는 반면 매매시장은 거래량은 증가했으나 매도-매수자 간 적정 가격 눈높이가 여전히 크게 벌어졌다고 봤다. 매매시장은 서울 일부 지역은 소폭 상승하고 수도권 대부분은 보합, 지방은 전반적으로 약세를 보이며 가격 다극화 시장이 펼쳐질 것으로 전망했다. 나아가 22대 총선 결과에 따라 세금·규제 완화 기대감이 감소하며 실수요 중심 시장이 될 것으로 봤다. 매매가격의 상·하방 요인이 상존하며 유동성, 대출, 금리, 통화 등 금융 여건이 교통망 확충, 정비사업, 공급 측면보다 더 크게 가격 결정 요인으로 작용할 것으로 분석했다. 최근 전세대출금리가 하락세로 월 차임보다 전세대출이자의 부담이 낮아지고, 거시경제 불안과 매물 적체 속에서 매수
연방타임즈 = 이효주 기자 | PF(부동산 프로젝트파이낸싱) 부실 위기로 저축은행업권의 자산건전성 우려가 고조된 가운데 일부 지방 저축은행의 연체율이 8%대까지 치솟았다. 1일 국회 정무위원회 소속 오기형 더불어민주당 의원실이 예금보험공사에서 제출받은 자료에 따르면 지난해 말 기준 광주·전남·전북지역 저축은행 연체율은 8.1%로 전년(4.3%) 대비 3.8%p 올랐다. 지난해 말 광주·전남·전북 지역 저축은행 7개사의 전체 대출금 규모 대비 부동산 관련 대출(부동산 담보·건설업·PF 대출) 비중은 37.3%로, 연체율은 9.33%에 달했다. PF 연체율도 13.8%를 기록했다. 시장에서는 올해 1분기 저축은행 평균 연체율이 7~8%대를 기록할 것으로 추정하고 있는데, 이미 지방의 경우 이 수치를 뛰어넘은 것이다. 그만큼 저축은행 연체율이 ‘위험수위’에 도달하고 있다는 것을 의미한다. 지방저축은행의 연체율이 최악을 기록한 것은 부동산 관련 대출의 비중이 높기 때문으로 분석된다. 지역밀착형 서민금융기관으로서 기능이 축소된 상황에서 부동산 담보ㆍ부동산 PF 대출 취급 비중을 높였는데 건설ㆍ부동산 경기가 침체하면서 전체 연체율도 동반 상승한 것으로 풀이된다. 특히
연방타임즈 = 이효주 기자 | 2020년 코로나와 2022년 러시아·우크라이나 전쟁으로 공사비가 천정부지로 치솟았고 미국발(發) 고금리 충격이 더해지면서 금융 비용까지 눈덩이처럼 불어나 사업자들의 의지가 꺾였다. 정부에서 주택 공급을 늘리기 위해 지금껏 내놨던 규제 완화 방안들 역시 여야 갈등으로 후속 입법에 차질을 빚으며 별다른 성과를 거두지 못했다. 최근 주택 공급이 얼마나 부진한지는 수도권 재건축·재개발 현장이 상징적으로 보여준다. 수익성이 가장 높은 것으로 평가받는 서울 및 인접 지역에서조차 치솟은 비용 때문에 조합과 건설사가 갈등을 빚거나, 공사가 중단되는 현장이 속출하고 있다. 업계 전문가들은 “주택 공급 지표가 지금처럼 저조한 상태를 벗어나지 못한다면 사상 최악의 공급 대란마저 우려된다”며 “정부는 특단의 대책을 내고, 여야도 합의점을 찾기 위해 노력해야 한다”고 지적한다. 일례로, 은평구 대조1구역은 공사비 증액 갈등과 조합 내분으로 인해 올해 1월부터 4개월째 공사가 중단된 상태다. 2021년까지만 해도 서울 재건축·재개발 공사비는 3.3㎡(1평)당 500만~600만원 수준이었지만 지금은 최소 800만원에서 많게는 1000만원이 넘게 든다.
연방타임즈 = 이효주 기자 | 29일 금융권에 따르면 금융당국은 은행권을 비롯해 저축은행, 보험사, 상호금융사, 여신전문금융사 등 2주간 일정으로 진행한 업권별 간담회 및 면담을 마무리하고 5월 중순께 부동산 PF 정상화 계획을 발표한다. 금융당국 관계자는 "각 업권과 금융사별로 PF 사업장 현황을 재확인하고 의견 수렴을 진행했다"며 "당초 이달 말 발표 예정이었지만 협의할 것이 남아 다음달 중에 발표하기로 했다"고 전했다. 정상 사업장에는 돈이 제대로 돌도록 숨통을 틔워주고 사업성이 없는 곳은 신속히 정리하는 '옥석 가리기'가 본격화되는 것이다. 정상화 계획에는 사업성이 입증된 부동산 PF 사업장에 신규 자금이 투입되도록 지원하고 사업성 평가를 강화해 부실 사업장의 신속한 정리를 유도하는 투트랙 방안이 담긴다. 신규 자금 투입의 경우 금융당국은 상대적으로 자금이 넉넉한 은행과 보험사의 역할을 기대하고 있다. 은행과 보험사가 '뉴머니' 투입에 나서준다면 일시적 유동성 부족을 겪는 우량 사업장을 살릴 뿐만 아니라 '5월 위기설'과 같은 PF 부실 우려를 잠재우는 데도 효과적일 것이란 판단이다. 이에 따라 다수의 시중은행 및 보험사가 자금을 출연해 정상화가 가능
연방타임즈 = 이효주 기자 | 사업성이 없다고 판단되면 PF 사업을 정리하거나 재구조화해야 하는 대상이 된다. 시장에서 새로운 매수자를 찾거나 경·공매를 통해 정리될 것으로 보인다. PF 지원이 중단된 상태에서 매각조차 원활치 않으면 유동성 문제로 불거질 것이란 관측도 나온다. 26일 부동산 및 금융업계에 따르면 금융당국은 이르면 다음 달 부동산 PF 정상화 방안을 내놓기로 하면서 건설업계가 긴장하고 있다. 금융당국은 총 3000여개 부동산 PF 사업장을 대상으로 사업성을 재평가하고, 사업성이 떨어지는 곳은 정리하거나 재구조화하는 계획을 받아 이행 상황을 점검하고 있다. 평가 기준은 기존 3단계에서 4단계로 세분화해 악성 사업장에 대한 정리를 진행한다. 기존 사업성 평가 기준 중 '악화우려' 단계의 사업장 중 사업 진행이 어려운 곳을 '회수 의문' 단계로 떼어 내 세분화한다. 이번 PF 정상화 방안으로 최소 수백 곳의 사업장이 정리될 것으로 보인다. PF 지원이 끊기고 강제적으로 정리 절차에 돌입할 경우 건설업계의 후폭풍이 적지 않다. 경·공매로 정리하더라도 그동안 지출했던 금융이자 및 사업비를 회수하기 어렵다. 악성 사업장을 다수 보유한 기업은 신규대출 및
연방타임즈 = 이효주 기자 | 고금리·고물가 상황에 따른 소비심리 저하 등의 여파로 상가 시장의 침체가 이어지고 있다. 오피스 시장은 서울·경기권에서는 공급부족으로 임대료가 상승했지만, 수도권 외 지역에서는 일제히 하락하는 양극화 현상이 계속됐다. 25일 한국부동산원 올해 1분기 상업용부동산 임대동향조사에 따르면 시장임대료 변동을 나타내는 임대가격지수는 지난 분기 대비 중대형 상가 0.04%, 소규모 상가 0.13%, 집합 상가 0.07% 하락했다. 상가 공실률 또한 자영업자 수가 4개월 연속 감소하며 전 상가유형에서 공실률이 상승했다. 중대형은 13.7%, 소규모는 7.6%, 집합은 10.1%를 기록했다. 특히 소상공인 점유율이 높은 집합 상가에서는 10%가 넘는 공실률을 나타내던 경북, 전남 등 5개 시도를 제외한 전국에서 공실률이 증가했다. 한국부동산원이 이번 분기부터 새로 발표하는 상가통합 임대가격지수는 99.3p를 기록했다. 하지만 서울은 소비심리 위축에도 불구하고 △임대료의 하방경직성 △경비상승 부담의 임차자로의 전가 요소 △오피스 배후 상권 △SNS 영향 등으로 활성화된 상권 등의 요소로 인해 임대가격지수가 상승했다. 오피스 임대료는 서울 등 수
연방타임즈 = 이효주 기자 | 24일 서울 여의도 FKI타워 컨퍼런스 센터에서 열린 세미나에서는 저성장과 고금리 기조로 안갯속 시장 전망이 계속되는 경제 상황에서 다양한 투자법과 확실한 투자처를 소개했다. 이날 현장에는 100명이 넘는 참석자들이 몰려 최근 혼란스러운 경제 상황 속에서도 투자처를 찾기 위한 노력을 이어갔다. 주요 강연자로는 김형준 테사 대표와 장의성 미래에셋증권 반포역 WM 지점장, 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장, 이광수 광수네 복덕방 대표 등 각 분야 대표 전문가들이 줄줄이 나섰다. 첫 번째 강연을 맡은 김형준 대표는 ‘미술품 조각투자와 토큰증권발행(STO)’를 주제로 강단에 섰다. 테사는 블루칩 아트테크 플랫폼 기업으로 우량 미술품 조각투자 선두 기업으로 꼽힌다. 김 대표는 “자산 가치가 분명한 우량주로 자산 가치가 분명하고 앞으로 제도권에 편입된 조각투자 관련 증권을 토큰 증권 형태로 발행됨으로써 새 유통시장이 형성될 것”이라고 말했다. 이어서 장의성 지점장은 ‘미래 산업의 성패를 좌우할 인공지능(AI)’을 핵심 내용으로 미국 주식 중 인공지능(AI)과 반도체 등 관련 섹터를 분석하고 투자 전략을 제시했다. 장 지점장은 “PC, 인
연방타임즈 = 이효주 기자 | 한국의 부동산 부문 그림자 금융(비은행 대출기관) 대출이 6710억달러(약 925조원)까지 치솟으면서 경고음이 나오고 있다고 블룸버그통신이 전했다. 한국이 63조달러(8경6814조원)의 그림자 금융 세계에서 주목해야할 '약한 고리'로 떠올랐다는 분석이다. 23일 블룸버그에 따르면 티로우 프라이스와 노무라홀딩스를 포함한 금융회사들이 한국의 부동산 부문 그림자 금융 대출 스트레스에 우려를 표하고 있다. 자본시장연구원에 따르면 지난해 한국의 부동산 부문 그림자 금융은 925조원으로 10년 전에 비해 4배로 급증했다. 씨티그룹의 이코노미스트들은 한국이 111조원에 달하는 프로젝트 파이낸싱(PF) 부채로 '문제에 처해있다'고 밝혔다. 또 지난해 말 기준 저축은행 연체율은 6.55%로 전년 대비 3.14%포인트 올라 2011년 저축은행 사태(5.8%포인트) 이후 12년 만에 상승 폭이 가장 컸으며, 올해 1분기 연체율도 작년 말보다 상승한 것으로 전해졌다. 씨티그룹 이코노미스트들은 '문제가 많은' 프로젝트파이낸싱(PF) 부채 규모가 111조원에 이른다고 추정하기도 했다. 금융위원회 자료를 보면 2020년 말 3.37%였던 증권사 PF 관련
연방타임즈 = 이효주 기자 | 올해 1분기 서울 대형 오피스 거래가 1년 새 크게 늘었지만, 견조한 수요에 힘입어 오피스 임대료도 지속 오르는 모습이다. 22일 CBRE코리아가 발표한 '2024년 1분기 서울 상업용 부동산 시장 보고서'에 따르면 1분기 서울 상업용 부동산 거래 규모는 3조8039억원으로 지난해 동기에 비해 12% 증가했다. 특히 이 기간 오피스 거래가 약 2조7943억원으로 전체 시장 규모의 73.5%를 차지했다. 강남권역과 도심권역의 대형 자산 거래 완료로 지난해 동기 1조401억원 대비 2.5배 이상 거래가 늘면서 전체 상업용부동산 거래 시장 회복을 견인했다. 반면 물류센터 거래는 지난해 동기에 비해 70% 줄어든 5918억원(21.2%)에 그쳤다. 그밖에 호텔 2280억원(6%), 리테일 1896억원(5%) 등이다. LL코리아는 "여의도 TP타워도 계약된 건들의 입주가 마무리되면 여의도 권역의 공실률은 다시 2% 이하의 매우 낮은 수준으로 떨어질 것으로 전망된다"고 밝혔다. 수요 대비 제한된 공급으로 서울 오피스 임대료는 상승세다. 1분기 서울 A급 오피스의 실질임대료는 3.3㎡(평)당 13만7200원으로 전분기 대비 2.4%, 전년
연방타임즈 = 이효주 기자 | 정부가 당초 이달 중 결론 내기로 했던 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자금조달 연구 용역 마감 시기를 6월 말로 미뤘다. 해당 연구용역에는 부동산 PF 사업 시 시행사의 자기자본 비율을 높이는 방안 등이 담길 예정이었다. 정부는 이 결과를 토대로 향후 장기적인 부동산 PF 구조개선 방안의 틀을 잡을 예정이었는데 현재 위기 상황 등을 고려해 시기를 두 달가량을 늦춘 것이다. 21일 국토교통부, 기획재정부 등에 따르면 한국개발연구원(KDI)과 조세재정연구원·국토연구원 등은 현재 PF 자금 조달과 관련한 해외 사례 조사 연구용역을 진행 중이다. 올 초만 해도 부동산 PF 시행사가 자기자본을 총 사업비의 20%로 규제해야 한다는 내용이 유력안 중 하나로 검토돼 왔다. 통상 국내 부동산 개발사업의 경우 시행사가 투입하는 비율이 대략 총사업비의 5~10% 내외로 알려졌다. 이외 나머지는 시공사 등의 채무보증을 통해 금융기관 대출로 사업을 진행했다. 지난해 연말부터 연구용역을 진행 중이었던 정부는 원래 이달 중순까지 연구용역 결과를 내고 이를 바탕으로 PF 건전성 대책을 내놓을 예정이었다. 하지만 연구용역 마감시기를 6월 말로 늦추면서 정부
연방타임즈 = 이효주 기자 | 올해 부동산 시장은 전체 지수로 보면 보합권을 유지할 전망이다. 다만 지역별 편차는 커질 것으로 예상된다. 강남 핵심지 등 일부 지역은 상승세를 보이고 있지만 온기가 수도권 전체로 퍼졌다고 보긴 어렵다. 지방 시장은 제22대 국회의원 선거에서 여당 참패로 규제 완화책이 동력을 잃으면서 상황이 오히려 나빠질 위험이 커졌다. 전문가는 현재 상황이 '관망세'라는 사실에 동의했다. "서울·수도권은 강보합, 지방은 미분양 적체 등으로 가격이 조정받는 점을 고려하면 전체 분위기는 관망세로 보는 게 맞다고 판단했다. 총선 이후 정부가 공약한 입법 과제 상당수가 공염불에 그칠 거라는 우려가 커지면서 주택 시장 향방에도 관심이 집중된다. 미국의 금리 인하 시점이 당초보다 늦어질 거라는 전망이 우세한 데다 원자잿값 급등에 따른 공사비 부담이 가중되는 상황에서 임대차법, 재건축 규제 완화 역시 불투명해졌기 때문이다. 전문가들은 총선 결과가 당장 집값에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보면서도, 장기적으로 주택 공급에 차질이 빚어지면 집값이 불안정해질 수 있다고 지적한다. 집값보다 먼저 혼란이 가중될 것으로 예상되는 시장은 전세 시장이다. 야당이 압도