정부가 1기 신도시 특별법을 통해 재건축 아파트 용적률을 최대 500%까지 올릴 수 있도록 하자 기대감과 우려가 교차하고 있다.

 

용적률이 높아지면 조합원들이 분담해야 하는 비용도 낮아져 사업성이 개선될 것이라는 기대도 있지만 고밀 개발의 단점인 '닭장 아파트'가 양산될 수 있다는 우려도 만만찮다.

특히 용적률 상향으로 이주 수요가 몰릴 경우 기반 시설이 부족해지고, 시장 불안이 초래될 수 있다는 지적도 나온다.

20일 국토교통부가 최근 발표한 1기 신도시 특별법 주요 내용을 보면 재건축 아파트의 용적률이 종상향 수준으로 대폭 상향된다.

2종 일반주거지역을 3종 일반주거지역이나 준주거지역 수준으로 상향하면 용적률이 300%로 올라간다. 역세권 등 일부 지역은 최대 500%도 가능하다.

정부는 또 노후 계획도시 특별정비구역을 입주 규제 최소구역으로 지정해 고밀·복합개발이 가능하도록 했다.

1기 신도시는 기존 용적률이 높은 편이라 수익성이 높지 않아 재건축 사업의 걸림돌로 작용해왔다. 

 

 

 

 

1기 신도시 평균 용적률은 일산과 분당을 제외하면 통상의 재건축 단지보다 높다. 분당 평균 용적률은 184%, 일산 169%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226% 등이다.

그러나 용적률 완화로 일반분양 물량이 늘어나면 조합원들이 분담하는 비용도 그만큼 줄어 사업성이 개선될 수 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "5층 이하의 저밀도 단지가 많지 않고, 대부분 10층 이상 중층 단지들이라 용적률 상향에 따른 정비 사업성 개선에 대한 기대감이 커질 것으로 보인다"고 밝혔다.

다만 고밀개발에 따른 우려도 만만찮다. 대표적인 것이 '닭장 아파트' 논란이다. 용적률이 높을수록 단지 내 건물 면적이 넓어져 동 간 거리가 짧아 일조권과 사생활 침해 우려가 있다.

대규모 이주에 따른 대책과 인프라 부족도 과제다. 함 랩장은 "수도권 물망지 중 일부는 지역 내 인구 40~50만 명의 대규모 주거지라 단지별 정비사업 개발 순서에 따른 불만이나 이주에 따른 임대차 시장 불안 문제 해결이 필요할 전망"이라고 밝혔다.

또 "특별정비구역은 각종 특례가 집중되기 때문에 초과 이익 환수의 적정수준에 대한 논쟁도 있을 것으로 보인다"고 말했다.

원희룡 국토교통부 장관이 지난 9일 1기 신도시 지자체장들과 만난 자리에서도 이 같은 의견들이 나왔다.

이동환 고양시장은 "용적률을 파격적으로 완화한 것은 감사하지만 주거환경 특성상 인프라 확보가 어려운 지역도 많다"며 "인프라 관련 기준을 세워야 한다"고 말했다.

신상진 성남시장은 "이주단지 문제가 해결되지 않으면 정비 사업에 큰 제약이 따를 것"이라며 "보존 가치가 낮은 개발제한구역을 풀어 이주단지로 활용할 수 있도록 해달라"고 제안했다.

이에 대해 원 장관은 "특별법이 취지대로 잘 작동할 수 있도록 기본방침과 시행령안을 내실 있게 마련하겠다"며 "지자체의 자율권과 주민들의 자주적 요구, 아이디어를 최대한 담을 것"이라고 답했다.