주택가격이 하락하면 임대인이 갭투자한 집을 팔더라도 보증금 반환이 어려운 경우가 최대 1만3000여 가구가 될 것이란 추정이 나왔다.

13일 국토연구원 박진백 부동산시장연구센터 부연구위원은 '전세 레버리지(갭투자) 리스크 추정과 정책대응 방안 연구'를 통해 매매가격 하락 시 보증금 미반환 가능성을 분석한 결과를 발표했다.

연구진이 통계청 가계금융복지조사를 토대로 분석한 결과 보유자산 처분, 총부채원리금상환비율(DSR) 고려 추가 대출, 임대주택 처분을 통해서도 보증금을 돌려주지 못하는 가구는 2021년 기준 집값이 하락하지 않은 경우에도 5000가구가 존재하는 것으로 나타났다. 집값이 15% 내리면 약 1만 가구, 27% 하락하면 수치는 1만3000여 가구까지 늘어난다.

연구진은 임대인의 보증금 상환 능력을 확인할 수 있는 체계를 마련하고, 보증금 예치제도를 도입해 임대인의 보증금 예치를 의무화하거나 보증금을 사용할 경우 임대인이 반환보증에 가입하게 하는 등 위험 대응 체계를 마련할 것을 제안했다.

소유자가 신탁기관에 임대주택을 등록하면 기관이 계약, 운용을 수행하고 소유자는 신탁기관으로부터 운용수익 및 임대기간에 비례한 세제혜택을 받는 방식의 임대차 신탁제도도 건의했다.

박진백 부연구위원은 "보증금을 신탁기관에서 관리하는 만큼 임차인의 보증금 미반환 위험은 현저히 감소할 수 있고 임대인과 임차인 간 정보, 협상, 편익 등 비대칭적인 구조가 개선될 것"이라고 말했다. 

그러면서 "이럴 경우 임대인은 임차인의 보증금 활용이 제한되기 때문에 일정한 세제혜택을 제공하는 형태로 임대공급을 유도할 필요가 있다"고 설명했다.